Mutui…li conosci veramente?

La maggior parte della gente che desidera acquistare casa oggi, spesso deve fare i conti con quello che tutti definiamo “IL MUTUO”… ma siamo davvero sicuri di sapere cosa sia e specialmente come poter usufruire di questo “privilegio”? Questa sezione nasce da una realtà che sempre più spesso ho avuto modo di verificare sul campo, cioè la totale non conoscenza di cosa si deve fare e da dove iniziare….. Le cose da sapere non sono tante, ma solo pochi o nessuno vi dirà spontaneamente quello che leggerete in questa sezione, il perchè è semplice , troppi interessi in gioco. La prima cosa da tenere sempre a mente è che Le Banche (almeno cosi dicono) siano le responsabili di questa crisi che ormai dura da anni…E’importante conoscere che BANCA D’ITALIA S.P.A.(basta fare una ricerca su internet) è una banca privata, di proprietà di tutte le altre Banche italiane conosciute e anche delle assicurazioni più note e una piccola parte è anche dell’Inps. Quindi la nostra cara Banca D’Italia non è altro che una banca privata….Ora direte voi, la Banca centrale europea detta BCE? Come naturale conseguenza è di proprietà di tutte le banche nazionali Europee….e non ha nessun organo supervisore a controllarla, semplicemente si autogestisce….quindi possiamo dire che un gruppo di privati manovra e gestisce la BCE….questa è la realtà. Compreso questo concetto fondamentale(che per tanti potrebbe essere una doccia fredda), andiamo a vedere cosa accade quando si decide di acquistare una casa, la prima cosa che si fa è cercare un immobile, le agenzie vi inizieranno a chiedere “quanto volete spendere” ed a meno che non si disponga di una bella base in contanti da cui partire , la risposta sarà sempre vaga o incongruente con il mercato, allora si va anche in Banca a fare la cosiddetta “CONSULENZA” o “SIMULAZIONE DI MUTUO” , cioè un impiegato in base alla vostra redditualità , con due click sul pc , vi dirà quanto mutuo potete prendere con il lavoro che fate, poi inizierà a parlare di mutuo a tasso variabile, tasso fisso col cap senza cap, in 25 o 30 anni, tasso di interesse al 2 o al 3% e cosi via, vi chiederà già i documenti della casa (ma ancora non l’abbiamo trovata e/o cercata!), una lista di vostri documenti, in conclusione uscirete dalla banca con le idee confuse e senza avere realmente avuto le necessarie informazioni che vi servono. Quindi cosa fare? Dimenticavo, facciamo un mutuo al 100%….mi dispiace per voi ma nella maggior parte dei casi non esiste nè è mai esistito…poi vedremo perchè…. Sappiate che le banche erogano il 75-80% max del prezzo che vi serve(per ora diamo questa definizione) il rimanente 20% + spese dovete averli in cassa, altrimenti l’acquisto diventerà molto molto molto difficile se non impossibile. Una ulteriore opzione che vi potrebbe offrire la Banca è quella di arrivare al 95% di mutuo…ovviamente il 15% in più non sarà altro che un finanziamento agganciato al mutuo con un tasso decisamente superiore.

STEP 1: VELOCITA’ ED ETA’ MASSIMA DEL MUTUATARIO

Sicuramente la prima mossa da fare ancor prima di cercare la casa è andare in Banca e caricare la vostra documentazione reddituale, questa è la fase in cui la gente perde più tempo a cercare la BANCA MIGLIORE, LA MIA BANCA E’ DIVERSA…ecc Non esiste la banca migliore…da una parte ti danno e dall’altra ti levano…esiste però la banca che è più veloce e meno problematica delle altre…ecco quella sarà il nostro Istituto mutuante. Normalmente per scegliere “la banca migliore” le persone si basano sulle migliori condizioni di tasso d’interesse….ma quello che non vi dicono è che il tasso di oggi non sarà quello di quando andrete dal notaio per fare il passaggio di proprietà o rogito notarile. E’ fondamentale conoscere che statisticamente da quando si inizia a cercare a quando si acquista realmente, passano anche 6 mesi, quindi come facciamo a sapere se quel tasso sarà ancora il top per noi? Potrebbe diventare il peggiore? certo e allora che si fa ….semplicemente nulla , poichè questo dato non ci deve interessare, poi capiremo il motivo…Quindi STEP 1 si conclude trovando una banca che lavori velocemente, che non chieda un libro di documenti personali e soprattutto ove la banca necessiti di un garante o secondo mutuatario, la stessa valuti l’eta del più giovane, perchè l’eta massima considerata per dare un mutuo oggi è 75 anni, viene da se che se il nostro garante ha 60 anni, il tempo max del finanziamento sarà 15 anni, con conseguente innalzamento del rapporto rata reddito= meno soldi per voi.

STEP 2: TASSO – MUTUO VARIABILE O FISSO QUALE SCEGLIERE?

Una volta capito quale potrebbe essere la nostra banca di riferimento, dovremo compilare la richiesta di mutuo ( che in questa fase rimane legata al solo discorso reddituale) e dire al nostro Sig. responsabile dei mutui se vogliamo prendere un mutuo a tasso variabile o un mutuo a tasso fisso …..e qui succede di tutto, iniziano a parlare di tassi, spread, euribor, eurirs, rapporti rata reddito…..per chi non è del campo è come se parlassero un ‘altra lingua…ma le cose sono più semplici di come sembra…Prima di tutto capiamo i termini tecnici poi spiegheremo (in maniera semplice) – spread = guadagno della banca (coefficiente che compone il tasso complessivo) – euribor (coefficiente variabile che compone il tasso complessivo) – irs(coefficiente variabile che compone il tasso complessivo) – mutuo a tasso fisso = l’importo della rata non varia durante tutta la durata del mutuo – mutuo a tasso variabile = l’importo della rata subisce varizioni durante la durata del mutuo – ipoteca = Diritto reale di garanzia, costituito a favore di un creditore, su beni o su diritti relativi a immobili o mobili registrati di proprietà del debitore, o di un terzo che lo garantisca, al fine di assicurare, in caso di insolvenza, con la vendita forzata dei medesimi l’adempimento di una obbligazione….in parole povere mettono le ganasce alla casa, se non saldi il debito non ti muovi cioè non puoi liberarti della proprietà, a meno che , in caso di vendita, chi compra non paghi il debito per conto del venditore. Fatta un po di pratica con questa terminologia, le cose sono ancora più semplici da capire, prima cosa impariamo che il tasso complessivo praticato dalle banche è formato dall’ euribor+spread o dall’ irs+spread..per fare un esempio il sig X vi dice il nostro tasso è 1,9 %, per un mutuo a tasso variabile, in sostanza vi sta dicendo euribor= -0,24% + spread 1,9%…= 1,9% si avete letto bene l’euribor è in negativo…nel caso di un mutuo a tasso fisso sarà per esempio un 3% cioè Irs (a 25 anni) 1,07%+ spread 1,93% = 3% …..Tornando alle parole e dimenticando la matematica la più grande fregatura che le banche vi possono consigliare è un mutuo a tasso fisso, costa di più, gli date più interessi e prendete meno soldi in proporzione… Come contorno poi vi fanno terrorismo psicologico sul fatto che il variabile non sia sicuro e che tra pochi anni le cose possono cambiare e voi potreste trovarvi con un sacco di soldi da pagare in più. Ma capiamo quello che non vi dicono…nel nostro mutuo a tasso variabile l’unica cosa che varierà sarà l’EURIBOR, in quanto lo spread rimarrà fisso per l’intera durata del finanziamento, se poi consideriamo che nel 2008 l’euribor era al 4%(circa), in soli 8 anni è arrivato a -0,24%(euribor a 3 mesi di marzo 2016), cioè sotto ZERO…credo che anche un bambino capirebbe quello che hanno risparmiato tutte quelle persone che hanno contratto un mutuo variabile negli ultimi 8 anni. Ma c’e chi potrebbe dire… se le cose miglioreranno i tassi saliranno e chi ha preso variabile rimarrà FREGATO….Errore… Un altra cosuccia che il nostro Sig X non vi dirà mai si chiama SURROGA (legge Bersani bis n 40 del aprile 2007, guarda caso), cioè la possibilità di portare il vostro mutuo da un istituto mutuante all’altro a costo ZERO e dico ZERO, inoltre durante questo passaggio (che può durare in media 1-2 mesi) la banca ristruttura la tipologia di mutuo , cioè vi chiede ” ma questi 50-100-150 mila euro come li vuole pagare variabile o fisso , in quanti anni ecc. Siamo arrivati al momento di comprendere perchè allo STEP 1 ho detto di non preoccuparsi di tassi alti o bassi; Possiamo tranquillamente scegliere oggi il meglio per noi , se vediamo nubi all’orizzonte , in qualunque momento, ma anche subito dopo l’acquisto della casa, mettere in moto il sistema di surroga , per ottenere cosi il miglior tasso del momento, rispetto magari a quello concordato all’acquisto. Riepilogando il consiglio per tutti è prendere un variabile puro, sempre e comunque(ce solo da guadagnare), poichè l’eventuale variazione, per esempio su una rata di 500 euro, potrà essere in negativo ,cioè in aumento, di 10-30 euro nell’arco di 1 anno…quindi si ha tutto il tempo per correre hai ripari , se così possiamo dire. Ricordiamo sempre dove sta andando la nostra economia, finchè la situazione europea e italiana continueranno su questo binario, i tassi dei mutui non potranno salire, ma solo scendere, questo è un punto fondamentale da non dimenticare.

STEP 3: MA LA CASA?

Una volta capito cosa scegliere come tipologia di finanziamento, il passo successivo da parte del Sig. X sarà chiedere i documenti della casa ( che ovviamente ancora non abbiamo nè visto nè cercato), ci dirà che senza quelli la pratica non può essere caricata o DELIBERATA, quindi ? Logicamente non si può girare per trovare la casa, bloccarla con dei soldi e poi chiedere al Sig. X di concederci gentilmente , per favore , il mutuo….è un rischio troppo grande , si incorre nella perdita dei soldi dati per la caparra nel caso di responso negativo del mutuo. Quindi il consiglio è di dire che la casa l’avete già vista e vi siete già accordati con il venditore, il quale vi sta preparando i documenti, che a breve consegnerete, ma per ora quello che volte sapere è “QUANTO MUTUO POSSO PRENDERE CON IL MIO STIPENDIO”? Le banche normalmente ragionano sul 30-35% del vostro reddito annuale , per esempio se si percepiscono 17000 annui(compresa 13°cesima e 14°cesima) il max che potrete destinare per il mutuo saranno circa 5000 euro/anno che diviso 12 mesi fa 416 euro/mese….questa è la massima rata (circa) mensile di mutuo che vi concederà la banca…
Importante è comprendere che (anche se non necessari) dobbiamo sempre chiedere quale sia la nostra massima capacità in termini di mutuo a livello reddituale, in quanto se ci necessitano per esempio 100000 euro, chiediamone 150000, tanto sarà la banca a dirci poi se ok oppure no, ma se al contrario si inizia una pratica chiedendo 100000 e poi in seguito ne servono 150000 , in sostanza sarebbe come chiedere un’altra volta il mutuo dall’inizio, con tutte le tempistiche del caso.
Tempo necessario per un ok reddituale su una banca veloce dovrebbe essere al massimo di 1 settimana-10 giorni, una volta fatte tutte le verifiche del caso , se per esempio si è richiesta e redditualmente accordata la somma di 200000 euro , non è detto che poi venga effettivamente erogata….si qui iniziano i veri problemi…le perizie…
Negli anni D’oro (come mi piace dire) , quando le banche erogavano di tutto e di più, mutui al 100%- 120% , ma come facevano e specialmente perchè oggi non lo fanno più? Ma lo hanno mai fatto?

STEP 4: LA VERITA’ SULLE PERIZIE

Quando si parla di perizia , si intende un architetto o geometra incaricato dalla banca( dipendente dalla banca stessa o come sempre più spesso oggi facente parte di una società esterna specializzata in perizie)che ha il compito di verificare la veridicità della documentazione presentata relativamente alla casa, il quale dopo attento controllo dirà se effettivamente la casa vale quanto la stiamo pagando, oppure meno o di più….
Ma come funzionava una volta….semplice i valori di perizia potevano variare da 150000 a 200000 euro , quindi se al cliente (con la compiacenza di geometri,architetti, banche e agenzie) serviva il 100% del prezzo di acquisto per esempio 160000 euro , il nostro perito non faceva altro che dichiarare un valore di 200000 euro….80%= 160000 euro ecco qui una bella pratica di mutuo al 100%.
Tornando a come funziona realmente una perizia, andrò ora a spiegare nel dettaglio cosa accade…. dopo avere preso appuntamento con il tecnico, si verifica la veridicità della documentazione, andando nell’immobile, il perito effettuerà delle foto e richiederà tutta la documentazione dell’immobile, poi in fine dovrà essere pagato direttamente dal cliente, con assegno o successivo bonifico.
Una volta tornato in ufficio, il perito, lavora la pratica ed effettua la valutazione dell’immobile, comunicandola alla società per cui lavora, la quale sottopone il valore all’ufficio qualità, che poi lo comunica alla banca, la quale a questo punto prende il minore dei valori tra quello di compravendita e quello di perizia per poi calcolare il nostro 75-80% di mutuo.
In pratica se noi stiamo pagando casa 100000 euro, mentre il perito ha effettuato una valutazione di 80000 euro, il valore di riferimento sarà 80000*80%=64000.. anziche i nostri tanto sperati 80000 euro( 80% di 100000)….diversamente se valore di vendita e valore di perizia coincidono o quasi, il problema non esiste.
Quindi in sostanza , se redditualmente potete accedere a un mutuo di 200000 euro, ma la casa compravenduta vale 100000 , il reale importo di mutuo per voi sarà di 80000 euro

STEP 5: RATA DI MUTUO, INTERESSI E CAPITALE

Ultimo punto fondamentale da conoscere una volta scelta la nostra tipologia di finanziamento, sarà chiedere quale sia il rapporto Capitale/interessi, infatti qui si nasconde un’altra insidia e nodo fondamentale dove le banche guadagnano a discapito del povere cliente, se per esempio si ha necessita di un mutuo di 60000 euro, si profila un piano di ammortamento in 25 anni tasso variabile con rata di circa 250 euro mese , che successivamente, pagheremo con scadenza mensile.
Quello che le banche difficilmente vi spiegheranno sarà quanto capitale andremo a intaccare ogni mese e quanti interessi pagheremo su ogni singola rata….per esempio i sopracitati 250 euro potrebbero essere divisi in 150(interessi)/100 (capitale) , quindi rapporto 60%/40% il migliore, 175(interessi)/75 (capitale) , quindi rapporto 70%/30% normale, ma in molti casi 200(interessi)/50 (capitale) , quindi rapporto 80%/20%…. una rapina o addirittura 225(interessi)/25 (capitale) , quindi rapporto 90%/10%…doppia rapina, il tutto si traduce (ovviamente facciamo un conto nei primi 5 anni, poichè man mano che il muto procede gli interessi diminuiscono e il capitale aumenta quindi si invertono i rapporti) in una bella sorpresa se si dovesse decidere di vendere casa. Per esempio rapp 80%/20% vuol dire che in 5 anni degli iniziali 60000 euro, nè avrete rimborsati alla banca solo 3000 euro…come capitale …si capito bene solo 3000 a fronte di 12000 euro di interessi versati. Quindi prima di scegliere il tasso migliore, va sicuramente valutato il rapporto di cui sopra, meglio un interesse totale più alto e un rapporto 60%/40% o 70%/30% , piuttosto che un tasso molto vantaggioso a discapito di un rapporto 80%/20% o peggio 90%/10%.

STEP 6 : DELIBERA DI MUTUO

Se siete giunti a questo punto significa che avete superato la fase reddituale, la fase della perizia e trovato casa, quindi questo ultimo passaggio sarà il più logico ma non il più scontato. Una volta avuti documenti reddituali, della casa e relazione preliminare del notaio ( una relazione in cui il notaio stesso accerta e conferma che la casa è ok), la banca invia tutto in sede centrale all’organo deliberante , cioè un omino che mai vi ha visto e mai vi vedrà , ma che ha il potere di decidere in base alle sole carte, se voi potete o meno comprare casa.
Tempo massimo 2-10 giorni arriverà la delibera ufficiale di mutuo scritta o meno (dipende dall’istituto mutuante) e quindi teoricamente arrivati al capolinea….ma attenzione anche qui c’è un insidia….Racconto un episodio capitato al sottoscritto 3 anni fa nel 2013…. delibera scritta di una grande Banca (che detiene una bella quota di proprietà di Banca D’Italia), di cui ovviamente non posso fare nome…..si stava decidendo il giorno (tra agenzia banca e notaio) per fare il passaggio di proprietà, quando la cliente acquirente riceve una chiamata in cui la nota Banca, dopo aver deliberato ufficialmente e per via cartacea, comunicava che a causa di cambiamenti interni, la cifra erogata non sarebbe più stata quella pattuita, ma circa 10000 euro in meno. Una doccia freddissima e inconcepibile, che fortunatamente, anche con la nostra partecipazione si è risolta al meglio , ma non con pochi problemi. Penso di essere uno dei pochi (fortunatamente per gli altri) che può raccontare un episodio del genere con le banche, ma questo mi ha fatto molto riflettere sul potere che le stesse hanno sulla nostra vita,quindi mai abbassare la guardia, mai.

CONCLUSIONI

Non confondiamo le persone gentilissime(a volte ) che lavorano in banca per noi, con la BANCA stessa, gli istituti di credito dove tutti o quasi depositano soldi sono delle associazione a scopo di lucro , nè più nè meno, quindi non guardano in faccia nessuno (se così possiamo dire), ricordatelo sempre. A questo proposito invito a cercare e leggere quello che è successo in ISLANDA (di cui purtroppo nessuno parla) pochi anni fa tra governo, banche e popolo…molto molto interessante.
Se anche solo qualcosa di quello che è stato scritto vi è stato o vi sarà utile, o semplicemente volete lasciare un commento positivo o meno di questa pagina, potete farlo nella sezione DICONO DI NOI.
Ringrazio anticipatamente
Daniele

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